アパートのリフォーム費用相場とは？メリット・デメリットも大解説！

さまざまな理由でご自身が所有する賃貸アパートのリフォームを考える方がいると思います。
今回紹介するのは「アパートのリフォームについての解説」や「箇所ごとにかかる費用」「注意点」などです。
リフォームの参考にしてみてください。

リフォームとは

リフォームとは、古くなったり破損したりして修理が必要な部分を元の状態に近づくよう、原状回復のための修繕することを言います。

ちなみにリノベーションの違いは、間取りをガラッと変えたり設備配置を変えたりすることがない点です。
また賃貸アパートの入居者が退去したあとは原状回復のために床の張り替え等の補修をすることがありますが、これもリフォームと言われています。

リフォームの良い点

住宅の設備や内装に古さを感じる場合、リフォームがおすすめです。
キッチンや浴室の設備、リビングの壁やフローリングなどをリフォームすることで、入居者の印象が良くなります。
また内装や機能などを気に入った入居希望者が、現れることもあるでしょう。

リフォームは費用負担が少ないことが多いです。
そのため間取りを変えず部屋の雰囲気や印象を変えたい場合は、予算を抑えることが出来る観点からもリフォームがおすすめです。

リフォームのメリット・デメリット

リフォームには、メリットはもちろんデメリットと言われる点もあります。
ここでは、リフォームの専門業者に相談するときに知っておきたいメリットとデメリットを紹介します。

メリット1　自社職人を抱えるリフォーム会社なら費用を抑えられる

いくつもあるリフォーム会社の中には、自社職人を抱えている会社もあります。
その場合上乗せされる費用が少ないため、比較的に低価格でリフォームすることが出来ます。

メリット2 相談がしやすい

リフォーム専門業者なら、一つの箇所の修理のついでに他の気になる部分のリフォームも相談しやすいうえ、相談内容にあった提案をしてくれます

デメリット　業者により専門が異なる

リフォームをする際、会社によって専門が違うこともあります。
“水回りや塗装を専門にしている”などそれぞれの分野があるので、リフォームの依頼をする際はしっかり検討することが大切です。
もし希望する箇所が専門外の会社だった場合、別業者へ仕事を斡旋することが多く、別途で費用が発生してしまいます。

アパートリフォームの費用相場

アパートのリフォームにかかる費用は、工事でかかる費用だけではありません。
まずは大まかな費用の説明をします。

工事でかかる3つの費用

リフォーム料金は大きく分けると「施工費(人件費)」「材料費」「諸経費」の3つに分けられます。
工事をするために必要な費用である施工費は、人件費としてもとらえられます。
材料費は各施行箇所の設備や壁、フローリングなどに使われる資材のことです。
諸経費は現場の管理費や経費などの人件費や、材料費に分類されないものが含まれます。

工事以外にかかる５つの費用

工事以外にもリフォームの工事をしている間の仮の住まいや、引越し費用などがかかります。
確認しておきましょう。

設計費

設計費は小規模なリフォームではかかることはあまりありません。
しかし間取りの変更などのようなリノベーションでは、設計費がかかるため注意が必要です。
さらに設計費がかからない業者も中にはいますが、別途設計費がかかる可能性もありますので、事前に確認することが重要です。

仮住まい・引っ越し・運送費用

工事期間中に家に住めない状態になる場合には、ホテルか短期で賃貸を借りなければいけません。
その際かかる引越しの費用も考慮しておく必要があります。
また家具を一時的に移動させておく必要があるので、トランクルームなどを借りる必要性も出てきます。

駐車場代

リフォーム会社の職人さんは、車で現場にやってきます。
自宅やアパートの駐車場が利用できない場合、工事で使用される台数の駐車場代がかかります。

確認申請手数料

大規模な改修の場合「建築確認申請」が必要です。
手続きを行う際に「確認申請手数料」が発生します。

印紙税

工事請負の契約を結ぶ際、契約書に貼る印紙の代金「印紙税」がかかります。

場所別リフォーム費用相場

ここからは、施工場所別にリフォーム費用の相場を紹介します。
リフォーム前の物件の状態、それぞれのリフォーム会社、かけられる費用によって使用する資材や設備などは変動するのであくまで参考としてご覧ください。

たとえばキッチンやトイレ、浴室など水回りの設備交換は、ほとんどの場合一か所100万円以内で行うことが出来ます。
水回りの設備については交換目安年数が10年と言われているため、年数による劣化を感じた際はリフォームを考えてみてください。

リビングのリフォーム費用相場

リビングのリフォームは「内装リフォーム」などの比較的小規模な工事か「間取り変更」といった大規模な工事であるかにより、費用の変動が大きくなります。
内装リフォームの場合、壁紙・床などの内装壁紙の張り替えは750～3,000円ほどになるため、10畳の部屋であれば5～11万円程度で済むでしょう。

フローリング張り替えや畳をフローリングにする際は、10畳の場合は11～20万円が相場です。
押し入れをクローゼットにするリフォームは8～25万円と幅があります。
この二つを組み合わせることで可能な「和室を洋室にチェンジするリフォーム」は55～100万円と考えられます。

キッチンのリフォーム費用相場

キッチンをリフォームする際の相場は50～150万円となっており、選ぶ設備によって2倍以上価格が変わってきます。
システムキッチンへの交換は機能やレイアウトといった要素よって価格が変わりますが、50～100万円以内で可能です。
低価格帯だとミニキッチンの交換で28～50万円ほどです。

キッチンの位置変更を伴う際は、給排水の工事の費用もかかることになるので100万円を超える出費に。
これは、壁に取り付ける型のキッチンを「アイランド型」のキッチンへ変更するなどのケースです

トイレのリフォーム費用相場

トイレのリフォーム費用は20～50万円の価格帯で行われることが多いです。
旧式から最新への洋式便器への交換などの場合は10～40万円ほどでおおよそ50万円以内で可能。
和式便器から洋式便器への交換、トイレの室内自体を広くするような工事には50万円以上かかる場合もあります。

洗面所のリフォーム費用相場

洗面所リフォームにかかる料金は20～50万円ほどで一般家庭で使用されるような「ユニット洗面台」の交換がメインです。
機能は最低限を備えたシンプルな商品を選べば、20万円以下の価格帯を実現することもできます。

浴室のリフォーム費用相場

風呂・浴室のリフォームの費用相場は50～150万円ほどです。
メジャーなユニットバスの交換工事の場合は費用は40～80万円ほどです。
浴槽の交換は10～55万円の相場ですが、解体費用が必要になると70～100万円はかかることになります。
ほかにバランス釜の交換は20～25万円ほど。
3点ユニットバスの交換は46～75万ほどといわれています。

外壁塗装・リフォームの費用相場

外装や外壁塗装にかかる費用は120～300万円と変動が大きくなります。
これは使用する塗料のグレードの違いで起こる変動です。
安いものだと1坪あたり1万2千円から、グレードの高い耐久性あるものでは2万円以上となる場合もあります。
費用を安く抑えることは重要ですが、耐久性のある塗料を選んでおくことは長期で考えた場合にコストパフォーマンスが良い場合もあります。
事前によく考えておきましょう。

屋根の塗装・リフォームの費用相場

「屋根の塗装」はおおよそ100万円以内です。
その費用は屋根面積や、外壁と同様に使用する塗料のグレードにもよります。
既存の屋根の撤去費用などが追加でかかるリフォームを行う可能性があるのであれば、100～150万円ほどと考えておくと安心です。

外構・エクステリアのリフォーム費用相場

“門“や“塀”、“フェンス”など家のまわりの小規模なものに分類される「外構」「エクステリア」は、10～20万円。
家のまわり全体をフェンスで囲うリフォームなどは50万円を超える場合もあります。

リフォームの注意点

最後にアパートのリフォームやリノベーションを成功させるためにおさえておきたいポイント・注意点を紹介します。

工事費用の回収時期の目安はしっかり立てる

施行内容や工事の規模によっては数十万円～数千万円かかるリフォームやリノベーションは、「自身の所有するアパートへの事前投資」ととらえることが出来ます。
リフォームを実施する前には、その費用をかけたことによって得られる利益をよく考えておかなければいけません。

具体的にリフォーム後の家賃を想定し、その家賃で運用した場合「どれほどの期間を経てリフォーム費用を回収することができるのか」を試算しましょう。

あまりに高額な施工内容だった場合、費用の回収に多くの時間が必要になり利益が得られない状態が、続くことになってしまいます。
リフォームしたことで入居率が必ず上がるとは言えないので、そういった面でも注意が必要です。
試算する際に現実的に考え、リフォームの計画を立てましょう。

需要を調査する

リフォームを行い費用の回収と利益を得るためには、工事の内容を決める際に入居希望者のニーズをしっかり調査し、考えることが重要です。

入居者のターゲットが「どんな年代の、どのような職業についている人なのか」または「ファミリー層なのか」によって、最適なリフォーム方法が変わってきます。
明確なターゲット像を思い浮かべ、ニーズに合ったリフォームを行うことが重要です。

不動産会社やターゲット層の利用するSNSなどから情報を得ることで、その地域やターゲット層の需要を知ることが出来ますよ。

まとめ

時代によって流行や好まれる雰囲気が変わっていくように、賃貸アパートも需要に沿って雰囲気を変えることで、入居率も変化してくる場合があります。
その際に有効な方法であるリフォームは、費用だけでなく今後の利益など細かいところまで考え、適切に会社を選ぶことが重要となります。

どんなリフォームが良いかと迷った場合は、その地域にあるリフォームの経験が豊富な会社に相談してみると良いでしょう。